ความนิยมของโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องแปลกสำหรับประเทศไทย แม้ว่าสถานการณ์ฟองสบู่แตกในช่วงกลางของยุค 90 จะเคยทำให้เศรษฐกิจตกต่ำและก่อให้เกิดความตระหนกในทุกชนชั้นของสังคม หลายคนอาจไม่เห็นว่าประวัติศาสตร์กำลังจะเกิดขึ้นซ้ำรอย ในขณะที่เงินกู้จำนองมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการแข่งขันที่รุนแรงระหว่างสถาบันทางการเงินในการนำเสนออัตราส่วนการกู้ซื้อบ้านเทียบกับมูลค่า (LTV) สูงให้กับผู้ซื้อบ้าน ควบคู่ไปกับการเพิ่มจำนวนของโครงการมิกซ์ยูส (mixed-used projects) จำนวนมากที่กำลังดำเนินการ ยิ่งเพิ่มความยากในการควบคุมกฎหมายทางการเงิน


ในขณะเดียวกัน การแข่งขันที่ร้อนแรงในบางส่วนของอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาสูงขึ้น ราคาที่ดินมีการขยับอย่างรุนแรง และทำให้การดำเนินการโครงการแบบซิงเกิลยูส (single-use project) ซึ่งง่ายต่อการทำการตลาดและให้ผลตอบแทนการลงทุนที่สูง กลายเป็นเรื่องยาก เพื่อรับมือกับความท้าทายเหล่านี้ การพัฒนาโครงการแบบมิกส์ยูสจึงดูเหมือนจะเป็นคำตอบที่ได้รับความนิยม ไม่เพียงแต่ในกลุ่มโครงการใหญ่ที่มีความซับซ้อน แต่ยังรวมไปถึงการพัฒนาแบบอาคารเดียวอีกด้วย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากได้เลือกปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ของตนเองไปที่กลุ่มตลาดระดับกลางถึงไฮเอนด์ เพื่อลดความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับเรื่องการโอเวอร์ซัพพลาย (oversupply) และความเสี่ยงในการชำระหนี้ของผู้ซื้อ


ตลาดโลว์เอนด์เต็มไปด้วยความอันตราย
ตลาดโลว์เอนด์ได้รับความกังวลจากสถาบันการเงินจำนวนมากในขั้นตอนการตัดสินใจมอบสินเชื่อจำนอง ด้วยจำนวนหนี้เสีย (NPLs) ที่เพิ่มขึ้น และกลุ่มที่มีความเสี่ยงมากที่สุดคือกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่มีมูลค่าน้อยกว่า 2 ล้านบาท เนื่องมาจากประวัติการชำระที่ไม่ดี ผู้ซื้อกลุ่มนี้โดยส่วนใหญ่จะมีแหล่งที่มารายได้ที่ไม่แน่นอนและไม่ชัดเจนที่จะเป็นหลักประกันในการอนุมัติสินเชื่อจำนอง ส่งผลให้ผู้ซื้อในกลุ่มนี้มีอัตราการถูกปฏิเสธการให้สินเชื่อสูง


ภาวะโอเวอร์ซัพพลายของโครงการคอนโดมิเนี่ยมติดรถไฟฟ้าสายสีม่วงและบางหว้าเองก็เป็นที่สังเกตได้ แม้ว่าจำนวนอุปทานจำนวนมากในพื้นที่นี้จะไม่น่ากังวลเท่ากับจำนวนที่ขายได้ที่ไม่มากพอ เหตุการณ์นี้ขัดขวางความต้องการในการขยับเป้าหมายจากกลุ่มโลว์เอนด์ไปสู่กลุ่มระดับที่สูงกว่าของผู้พัฒนารายใหญ่ นับตั้งแต่ปีก่อนหน้า


ในกลุ่มตลาดที่สูงกว่า ที่ราคาต่อห้องตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป มีความกังวลเกี่ยวกับหนี้เสียและยูนิตหลุดดาวน์ต่ำกว่า เนื่องจากผู้ซื้อในกลุ่มนี้มีประวัติที่ดีและกำลังซื้อที่สูง แม้จะมีกลุ่มผู้ซื้อโครงการคอนโดเพื่อเก็งกำไร แต่ก็อยู่ในอัตราส่วนที่น้อยกว่าที่ผ่านมา และผู้ซื้อเก็งกำไรส่วนมากจะสามารถรับโอนโครงการได้จึงไม่ต้องเสี่ยงกับการขายห้องหลุดดาวน์


ทำเลที่ดี
แม้ว่ามีจำนวนยูนิตคอนโดหลุดดาวน์จากลูกค้าที่ยกเลิกหรือมีปัญหาด้านการชำระเงินอยู่บ้าง แต่จำนวนเหล่านั้นกลับไม่สร้างความกังวลให้กับผู้พัฒนา ซึ่งคิดเป็นเพียง 20-30% ของยูนิตทั้งหมด โครงการคอนโดมิเนียมที่สามารถขายห้อง 70-80% นั้นสามารถคืนทุนให้กับผู้พัฒนาได้เป็นที่เรียบร้อย และด้วยสถานะทางการเงินที่เข้มแข็ง พวกเขาย่อมสามารถรับมือ หรือจัดแคมเปญเพื่อขายยูนิตเหล่านั้นใหม่อีก


ยูนิตคอนโดที่มีราคา 3-7 บาทในทำเลที่ดึงดูดใจเช่น อยู่ติดกับสถานีระบบขนส่งมวลชนที่สำคัญจะมีตลาดรองที่คอยรองรับ อย่างกลุ่มชาวต่างชาติ บางโครงการจึงเลือกกลุ่มตลาดนี้เป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่มุ่งหวัง
ผลกระทบจากระบบขนส่งมวลชน


ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครมีจะมีอัตราการเติบโตไม่เกิน 7 เปอร์เซ็นต์ในปี 2018 นับจากปีนี้ เป็นผลกระทบที่ดีมาจากการเพิ่มการลงทุนในโครงการโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล สอดคล้องกับมุมมองของผู้พัฒนารายใหญ่ที่ยังคงมองว่าภาพรวมของทั้งตลาดยังคงมีโอกาสที่จะเติบโต

ความนิยมของรถไฟฟ้าแต่ละสายสามารถประเมินได้จากจำนวนผู้ใช้ เช่นเดียวกับราคาของยูนิตที่อยู่อาศัยตลอดแนวเส้น ปัจจัยเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าไม่ใช่ทุกสายที่จะมีมูลค่าเท่ากัน ปัจจุบัน BTS สายสีเขียวอ่อนมีจำนวนผู้โดยสารกว่า 750,000 รายต่อวัน ดูเหมือนว่าจะเป็นสายที่มีโครงการการพัฒนาที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ ห้างร้าน และอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมมากที่สุด ตามมาด้วย MRT สายสีน้ำเงิน ด้วยจำนวนผู้โดยสารกว่า 350,000 รายต่อวัน ที่โครงการพัฒนาต่างมุ่งเน้นไปที่ถนนรัชดาภิเษก เป็นพิเศษ


สำหรับ MRT สายสีม่วง มีคอนโดจำนวนมากที่เปิดจำหน่ายระหว่างการก่อสร้างพร้อมความคาดหวังที่สูง แต่กระนั้น ด้วยจำนวนผู้โดยสารเพียง 51,000 รายต่อวันในปัจจุบัน ทำให้มีความดึงดูดน้อยลง ทำให้การสร้างโครงการใหม่เริ่มชะลอตัวลงจนกว่าจำนวนผู้โดยสารจะเพิ่มขึ้น


ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยเลือกที่จะซื้อที่ดินก่อนการก่อสร้างสายรถใหม่เสร็จสิ้น ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรต่างต้องการที่จะซื้อทันทีที่เริ่มมีการก่อสร้างสายรถ ผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยที่เป็นจำนวนอุปสงค์จริงจะตัดสินใจซื้อก็ต่อเมื่อเล็งเห็นถึงกระบวนการพัฒนาที่เด่นชัดของการก่อสร้างทางรถและโครงการที่พวกเขา ให้ความสนใจว่าจะสามารถเสร็จได้ทันการเปิดใช้งานของรถไฟฟ้า ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจำนวนมากต้องการให้มีการให้บริการรถไฟฟ้าก่อนที่พวกเขาจะเข้าอยู่อาศัย ในขณะที่ออฟฟิศและห้างร้านจะตัดสินใจเช่าในทำเลที่พวกเขาแน่ใจว่าสายรถจะเปิดทำการเมื่อพวกเขาเข้าใช้งานอสังหาริมทรัพย์นั้น สำหรับผู้ขายปลีก ธุรกิจของพวกเขาจะขึ้นอยู่กับจำนวนผู้สัญจรจากสายนั้นๆ


ที่ปรึกษาทางอสังหาริมทรัพย์ได้คาดการณ์ไว้ว่า BTS สายสีเขียวอ่อนจะยังคงเป็นสายที่ได้รับความนิยมในการพัฒนาโครงการใหม่ ด้วยจำนวนผู้โดยสารที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สายที่ได้รับความนิยมสูงสุดเมื่อวัดจากจำนวนของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่และในอนาคต ในปี 2017 คือ BTS สายสีเขียวอ่อนในส่วนต่อขยายสายเหนือ ด้วยจำนวนยูนิตกว่า 4,900 ยูนิตที่เปิดจำหน่ายและกำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ตามมาด้วย MRT สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย 2 (4,500 ยูนิต) และ MRT สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย 1 (2,200 ยูนิต) และ BTS สายสีเขียวอ่อน ส่วนต่อขยายสายใต้ (900 ยูนิต)

 

การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในปีถัดไปจะยังคงให้ความสำคัญกับพื้นที่ที่สามารถเข้าถึงได้โดยสายรถไฟ โดยเฉพาะสายสีส้ม สายสีฟ้า และส่วนต่อขยายสายสีเขียวที่อยู่ในระหว่างการดำเนินการ จำนวนของผู้โดยสารและสถานที่สำคัญใกล้เคียงกับสถานีในแต่ละสายกำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ตลาดจะขยายออกไปสู่ส่วนรอบนอกของกรุงเทพมหานคร ด้วยรถไฟฟ้าทำให้การเข้ามายังใจกลางเมืองเป็นเรื่องง่าย สะดวกสบาย และช่วยลดเวลาในการเดินทาง


การก่อสร้างเพิ่งเริ่มต้นขึ้น ยังเร็วเกินกว่าที่จำระบุจำนวนความต้องการที่แท้จริงในทำเลติดกับสถานีบนสายรถไฟฟ้านี้ การขนส่งมวลชนแต่ละสายอาจได้รับความนิยมและน่าดึงดูดไม่เท่ากัน และจะยังคงเป็นกรณีที่ต้องให้ความสนใจต่อไปในอนาคต

 


Source : https://investbangkokproperty.com/bangkok-housing-sector-tipped-7-growth

https://www.bangkokpost.com/business/news/1504170/a-mixed-use-solution-

https://www.bangkokpost.com/business/news/1493234/how-mass-transit-moves-condominium-market 

 

 

 09-10-ppn_co_th_TANJAPH

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ 2018​

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ 2018

Call Center​

02 377 7575​

Telephone 
  
Fax​

:

 

:

02-377-7575
02-061-6929-32
02-374-5338​

1303 Nawamin Road, Klongchan, Bangkapi, Bangkok 10240